近日，上海和广州开始试行一项新的政策，涉及商业地产的土地使用续期问题。根据新规，公寓、写字楼以及商铺等商业地产的土地使用年限到期时，必须补交地价才能获得续期，未缴纳的土地将被收回。上海规定续期地价不得低于基准地价的70%，而广州则设定了更为详细的收费标准，例如，核心区一间50平米商铺续期20年需缴纳约50万元，小型业主需全额支付，大型开发商则可享受折扣，仅需支付35万元。
这一政策具有重要意义，首先反映出国家土地出让收入的持续下降，2025年预计为41518亿元，较2021年的峰值大幅减少，地方财政缺口加大。在这种情况下，商业用地续期收费相当于再次对存量土地进行“收租”，改变了过去一次性售出70年的模式，逐步向周期性收费转变。这一做法可能会在全国范围内推广。
其次，商业地产的投资模式也经历了改变。以往许多投资者购买公寓或商铺以获取“收租养老”收益，但现在他们需要重新评估成本。以上海为例，续期一套60平米公寓的费用大约在50万元以上，而优质商铺续期费用可能超过百万。此外，并不是所有项目都能顺利续期，绩效评估较低的项目可能直接被拒绝续期，结束了“一铺养三代”的传统模式。
此外，政策的实施还有正反两方面的影响。一方面，持有成本上涨，尤其对于散售公寓和小型商铺的业主而言，他们在续期时处于弱势，无法获得折扣或议价权。另一方面，规则明确后，写字楼和商场等优质资产的估值更为清晰，原本的“年限即将到期”的不确定性转化为可量化的成本，这对机构投资者而言是个利好。
总体来看，这一政策导致的利益重新分配意味着政府需要寻找新的财政收入来源，而商业地产的持有者则需面对相应的存量成本。住宅使用权到期后可自动续期，而商业地产则需在到期后缴费续期，使得二者的性质截然不同。对普通投资者来说，今后在购买公寓和商铺时，重要的是关注剩余的使用年限，而不是单纯看价格。
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